Как не стать обманутым дольщиком

Действующий закон об участии в долевом строительстве четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и даже прописывает ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Но, несмотря ни на что, ряды обманутых граждан продолжают пополняться. И дело даже не в том, что в законе имеются определенные изъяны. Многие строительные организации по нему просто не работают, а предлагают покупку жилого помещения в новостройке по так называемым серым схемам.

Покупка по предварительному договору

Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Надо сказать, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, так как у покупателя не возникает права собственности на квартиру.

Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в следующем:

  • нет точного описания приобретаемого жилья (только приблизительные параметры);
  • покупатель сразу или по частям платит за жилое помещение, тогда как по закону никаких денежных расчетов по предварительному договору не предусматривается, все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой;
  • заключив предварительный договор, можно забыть о всех правах, которые гарантирует гражданам закон об участии в долевом строительстве (далее — Закон № 214). Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т. д.;
  • так как предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному договору несколько раз.

Если вы все-таки решили купить квартиру в строящемся доме по данной схеме, то внимательно читайте предварительный договор. В соответствии с законом в нем должны содержаться условия, устанавливающие предмет основного договора, то есть описание квартиры: адрес и этажность дома, площадь жилого помещения, этаж, количество комнат и т. д.

Очень важный момент — заключение основного договора (подписывается в течение года с момента заключения предварительного договора или в соответствии с оговоренными в нем условиями). В Гражданском кодексе сказано следующее: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Другими словами, если застройщик не предлагает заключить основной договор купли-продажи в предусмотренный срок, нужно действовать, иначе обстоятельства могут сложиться не в вашу пользу. Направьте строительной организации письменное требование заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Или же отнесите письмо лично к застройщику, но потребуйте, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

Покупка с помощью векселя

Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке — вексельная схема. Вексель — это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы.

Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и договор купли-продажи векселя.

По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту.

Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры.

Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа.

Вексельная схема имеет ряд недостатков:

  • с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (так, по крайней мере, предполагается);
  • на вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, застройщику нельзя предъявлять претензии в связи с задержкой строительства, его качеством и т. д.;
  • застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).
  • Покупка нового жилья с помощью предварительного договора или векселя относится к так называемым серым схемам, которыми застройщики пользуются в связи с тем, что не желают брать на себя ответственность, установленную Законом № 214. Конечно, нельзя с полной уверенностью утверждать, что, купив вексель или заключив предварительный договор, вы потеряете деньги и не получите квартиру, но все же именно с этими двумя вариантами следует быть более осмотрительными и осторожными.

Покупка по договору участия в долевом строительстве

Пожалуй, на сегодня это один из самых надежных способов купить квартиру в новостройке. По сравнению с серыми схемами данный способ имеет ряд преимуществ:

  • во-первых, Законом № 214 строго оговорено, что застройщик обязан сдать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки;
  • во-вторых, застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня поступления финансовых средств на счет застройщика и до дня их возврата дольщику;
  • в-третьих, договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж;
  • в-четвертых, договор участия в долевом строительстве обязательно содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений делает договор незаключенным;
  • в-пятых, законом определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него. Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д.

Уступка прав

Еще один «белый» способ купить квартиру в строящемся доме — это договор уступки прав требований. Его суть заключается в следующем: если клиент, заключивший с застройщиком договор участия в долевом строительстве, захочет продать строящуюся квартиру, то он должен составить с новым покупателем договор уступки прав требований, который подлежит государственной регистрации.

Переуступить права по договору участия в долевом строительстве можно после государственной регистрации договора и до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. Дольщик вправе уступить свои права, только если он уплатил застройщику полную стоимость по договору, в ином случае допускается уступка прав с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

Что требовать от застройщика?

Если вы намерены стать одним из участников долевого строительства, то прежде всего необходимо ознакомиться с некоторыми документами, которые застройщик обязан предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу. Это:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Все вышеперечисленные документы предоставляются в оригиналах или заверенных надлежащим образом копиях.
Помимо этого участник долевого строительства вправе требовать от застройщика для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.