Договор управления многоквартирным домом, понятие и правовая природа договора управления многокварти

Статья на тему: "Договор управления многоквартирным домом, понятие и правовая природа договора управления многокварти" от профессионалов для людей. Если у вас возникнут вопросы, то можете их задать дежурному специалисту.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 162 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 26 июля 2019 г. — Федеральный закон от 26 июля 2019 г. N 214-ФЗ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

[2]

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ часть 5 статьи 162 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

Читайте так же:  Единовременное пособие при рождении ребенка

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.1 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.2 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ в часть 11 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Информация об изменениях:

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Договор управления многоквартирным домом. Общая характеристика. Содержание

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Читайте так же:  Справка о неучастии в приватизации где получить, и кто ее выдает

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Да какие ж вы математики, если запаролиться нормально не можете. 8448 —

| 7340 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Договор управления многоквартирным домом

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляйщая организацйя) по заданию другой стороны (собственнйков помещений в многоквартирном доме, органов управления товарещества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги й выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущеСтва в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся яомещениямй в этом доме лицам, осуществлять иную направ-ленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, договор управления многоквартирным домом заключается исключительно с управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помешений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Видео (кликните для воспроизведения).

2) леречень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за соцержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организаиией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.

Управляютая организация обязана приступить к выполнению гакого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления иногоквартирным домом,

Управление многоквартирным домом, который находится в обственности жилищного кооператива или в котором создано говарищество собственников жилья, осуществляется с учетом юложений разделов V и VI ЖК РФ.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в лногоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. Эта норма является важной гарантией соблюдения прав и законных интересов собственнисов помещений в многоквартирном доме.

Изменение и (или) расторжение договора управления многосвартирным домом осушествляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450—453 ГК РФ).

Окончание срока действия договора управления автоматичеси не прекращает действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окон-чании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.

Управляющая организация за тридцать дней до прекрашения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении обшего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Хотя это положение п, 10 ст. 162 ЖК РФ представляется спорным (см. методические рекомендации к теме 10).

Читайте так же:  Подаем жалобу на работодателя для защиты прав работника уполномоченные органы и правила составления

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9009 —

| 7249 — или читать все.

Понятие договора управления многоквартирным домом.

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

© УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПО РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ , 2019

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте
зайти на наш старый сайт

Разработка и продвижение сайта – FMF

Почтовый адрес:
Адрес: 670013, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, д. 45 Б

Жилищное право России

Договор управления многоквартирным домом

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Выявим некоторые особенности субъектного состава данного договора. Во-первых, для заключения данного договора управляющая организация должна иметь соответствующую лицензию, а, во-вторых, для договора законодателем установлена обязательная письменная или электронная форма.

Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора (отличным от договора возмездного оказания услуг). Как указал Высший Арбитражный суд РФ (далее — ВАС РФ), системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также определены в соглашении сторон. Следует отметить, что ВАС РФ придерживается политики отмены решения нижестоящих судов, которые руководствовались нормами о возмездном оказании услуг 1 Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008. .

[1]

Для договора управления согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными являются следующие условия:

  1. предмет договора, включая перечень общего имущества многоквартирного дома, его площадь, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту;
  2. цена (тариф);
  3. сроки (периодичность) выполнения работ и оказания услуг;
  4. порядок осуществления контроля.
Читайте так же:  Можно ли во время беременности или в декрете подать на алименты

В случае признания договора управления незаключенным к возникшим отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении.

Динамичное развитие законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вызывает необходимость быстрого реагирования соответствующих министерств и ведомств. В связи с этим 31.07.2014 был подписан приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 411/пр 3 Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». , в соответствии с которым в целях оказания управляющей организацией услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в договор управления многоквартирным домом рекомендуется включать следующие примерные условия:

В рассмотренном приказе указаны и другие условия договора, мы обозначили те, с которыми наиболее часто сталкивается судебная практика.

Необходимо отметить, что выбор новой управляющей организации сам по себе ещё не влечет прекращение договора с организацией, выбранной ранее. Такая проблема получила широкое распространение в судебной практике. Например, в решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга было отмечено, что истцом был представлен протокол общего собрания, в котором был поднят вопрос о выборе новой управляющей организации, однако вопрос о прекращении договора с предыдущей организацией в повестку дня включен не был. Поэтому из этого не следует, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией’. В таком случае необходимо проведение нового общего собрания с соответствующей повесткой дня.

Также по общему правилу, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размешает указанный отчет в системе (в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Ежегодный отчет должен содержать сведения:

  • о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
  • видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
  • случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
  • видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;
  • произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (или другим договорам);
  • случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения), а также иные сведения, предусмотренные договором управления многоквартирным домом.

Итак, рассмотрев вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, осуществляемым управляющей организацией, можно констатировать, что данный вид управления многоквартирным домом является на сегодняшний день наиболее распространённым и эффективным.

Совершенствование действующего законодательства направлено в первую очередь на развитие конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что, в свою очередь, будет способствовать появлению высококвалифицированных управляющих организаций и, как следствие, повышению качества услуг, оказываемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Вопросам управления многоквартирным жилым домом посвящен раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Ранее вопросы управления жилым домом регулировались Федеральным законом от 24 мая 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). Однако ни вышеуказанный Закон, ни действующий ЖК РФ не дают понятия о том, что следует понимать под управлением многоквартирным домом. Если обратиться к нормам ЖК РСФСР 1983 года, то в нем содержался раздел II, посвященный вопросам управления жилищным фондом (ст. ст. 16 — 27), в котором в основном предусматривались положения об органах, участвующих в управлении жилищным фондом.

Если обратиться к доктринальному определению понятия «управление жилищным фондом», то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и/или комнатами), находящимися в собственности одного лица.

При этом Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник. Наиболее удачным определением, сочетающим в себе все аспекты деятельности по управлению, является определение, согласно которому содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и/или реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома.

Н.В. Конилова обращает внимание на то, что употребление понятия «управление многоквартирным домом» неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома.

Читайте так же:  Необходимые документы для детского сада для постановки в очередь, при зачислении в группу

Возникает вопрос о правовой природе «управления» многоквартирным домом. По мнению А.А. Иванова, договор управления многоквартирным домом «не имеет ничего общего с «управлением» имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия». С.В. Стрембелев отмечает, что «управления» применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует.

Если обратиться, в свою очередь, к понятию многоквартирного дома, то и его как такового в ЖК РФ нет. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого дома, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, на законодательном уровне понятия «управление многоквартирным домом» нет.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, был дан в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем нередко возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, товарищество собственников жилья «Дом» (далее — ТСЖ «Дом») обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о признании недействительным Постановления главы администрации г. Читы от 03.06.2002 N 937, касающегося распределения части помещения технического этажа жилого дома.

Оспоренным по делу Постановлением от 03.06.2002 N 937 было установлено, что в жилом доме помещение технического этажа общей площадью

783,6 кв. м (за исключением площадей электрощитовой, мусорокамеры и теплового узла) перераспределить ЗАО «Кварц».

Как было установлено материалами дела, строительство спорного дома осуществлялось за счет инвестиций физических и юридических лиц.

ТСЖ « Дом» было создано домовладельцами для защиты и представления общих интересов домовладельцев, управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. п. 1.1, 2.2, 3.2 устава ТСЖ « Дом»). Право собственности домовладельцев на соответствующую часть помещений дома было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из СниП 2.08.01.89, технический этаж дома — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Указанное право было подтверждено также действовавшей на тот момент ст. 1 Закона РФ «О товариществах собственников жилья».

При таких условиях суд признал, что иск ТСЖ « Дом» направлен на защиту права общей долевой собственности домовладельцев на общие помещения дома, а Постановление N 937 главы администрации г. Читы, которым часть общего помещения дома (технический этаж) перераспределена одному из инвесторов — юридическому лицу, затрагивает право общей долевой собственности домовладельцев и, таким образом, подлежит защите по заявлению товарищества этих собственников.

Ссылки администрации г. Читы на то, что в силу Положений «О долевом участии физических и юридических лиц в строительстве или реконструкции жилья и нежилых помещений», «Об инвестиционной деятельности в городе Чите», «О правовых актах органов местного самоуправления в г. Чите» она была вправе издавать акты, аналогичные обжалуемому, не были приняты, так как принимаемые ею ненормативные правовые акты не могут нарушать права и охраняемые интересы других лиц (ст. 13 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников. Администрация г. Читы, издавая оспоренный по делу акт, соглашения всех участников долевой собственности на общие помещения в доме N 50 по ул. 9 Января не имела, сама не являлась участником этой долевой собственности.

[3]

Поэтому Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил решение от 08.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 03.02.2004 Арбитражного суда Читинской области оставить без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения1.

Согласно пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулируются жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения. Соответственно, нормы жилищного законодательства могут быть применены к отношениям, которые связаны с возникновением и осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, отношения по поводу управления многоквартирным домом являются формой реализации права собственности на соответствующее помещение и общее имущество в многоквартирном доме.

Источники


  1. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.

  2. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.

  3. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
Договор управления многоквартирным домом, понятие и правовая природа договора управления многокварти
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here