Продаем квартиру без помощи риэлтора – полезные рекомендации и пошаговая инструкция

Статья на тему: "Продаем квартиру без помощи риэлтора – полезные рекомендации и пошаговая инструкция" от профессионалов для людей. Если у вас возникнут вопросы, то можете их задать дежурному специалисту.

Уловки и хитрости риэлторов, а также как найти риэлтора.

В каждом городе можно найти фирмы или отдельных людей, которые живут только за счет операций с недвижимостью. Конкуренция огромная.

Если не предпринимать каких-либо уловок, не манипулировать клиентами, то можно остаться без хлеба.

Так как услуги риэлтора при покупке квартиры стоят не дешево, то будет полезно знать какие уловки используют риелторы в своей работе.

Уловки и хитрости риэлторов при покупке / продаже квартиры

Эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Вам предлагают продать / подобрать квартиру, при этом с другими агентствами вы работать не должны – это прописывается в договоре. Скорее всего попросят внести предоплату. Результат для тех кто покупает квартиру, первую неделю – две вам будут постоянно звонить, предлагать какие-либо варианты. Но, чем дольше вы будите думать, тем меньше будет предложений от риэлторов. Так или иначе, но Вы начнете сами искать квартиры. Вернуть деньги назад не получится. Результат для тех кто покупает квартиру, сначала будет много показов, но чем дольше квартиру не будут покупать, тем их станет меньше. Ждать бесконечно продавец не сможет и либо расторгнет договор, а это потеря денег и времени (если была предоплата за услуги), либо придется снижать цену.

Объявления

Нашли объявление о продаже квартиры (как и где искать квартиру читайте здесь), вроде бы все устраивает. Звоним. Оказывается что такого варианта уже давно нет или цена выросла, но риелтор может подыскать что-нибудь другое. Скорее всего квартиры как в объявлении и не было. Самое не приятное в данном случае, что таких объявлений очень много. Найти и купить квартиру без риэлтора очень сложно, но можно.

Другая квартира

Позвонили по объявлению, вроде бы вариант устраивает. Поехали смотреть. Если нужна была 2-ка с раздельными комнатами, с окнами на юг, то на месте может оказаться совершенно другой вариант. Северная сторона, студия, не тот этаж и т.д. Расчет на то, что клиент посмотрит квартиру и может быть она понравится. Или другой пример, квартира оказалась с перепланировкой, а это уже лишние трудности при оформлении и не факт что банк одобрит. Таким образом могут обеспечиваться просмотры квартир которые продаются по эксклюзивному договору (см. выше пункт №1).

Приехали, посмотрели квартиру, вроде бы не плохой вариант, но торопиться не хочется. Риелтору же интереснее оформить сделку как можно быстрее, поэтому начинается: квартиру смотрели другие люди, после вас еще будут смотреть, квартира быстро уйдет, других таких вариантов не найти. Могут при показе вдруг появиться второй покупатель, реальный или подставной. В большинстве случаев это манипуляция, сразу после просмотра принимать решение не стоит. Чтобы “остыть”, отложите все на завтра, а с утра проанализировать так ли хорош данный вариант.

Не вся информация

При продаже квартиры могут всплыть различные нюансы. К примеру, квартира в собственности менее 3 лет и продавец может захотеть чтобы стоимость занизили или компенсировали потери (при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет платятся налоги). Другой пример, в процессе оформления может выясниться что на квартиру претендуют еще несколько лиц. Хорошо если это произойдет до покупки, а иначе сделку могут признать недействительной. Защититься можно с помощью титульного страхования.

Эффект контраста

Одна и та же квартира может произвести разное впечатление. Очень много факторов способны повлиять на мнение человека. К примеру, смотрели квартиру вечером, вроде бы все хорошо, но при осмотре днем выяснилось что ближайшие дома загораживают свет. Пример второй, предлагают посмотреть несколько вариантов, первый может оказать отвратительным, а второй на этом фоне будет уже не так и плох. На самом же деле, вторая квартира также может оказаться также не лучшим вариантом. Пример третий, могут показать две похожие квартиры, но первая будет продаваться заведомо дороже. Теперь, если вторая квартира будет стоить на 50-100 тысяч рублей дешевле, то это покажется хорошим вариантом.

Читайте договор

При подписание договора с агентством недвижимости, и предварительный договор с продавцом, важно внимательно все прочитать и не бояться требовать внесения изменений. Если отказываются что-либо менять, то это повод насторожиться. Лучше отказаться от варианта квартиры, чем потерять деньги.

Завышенная цена

Покупатель будет торговаться, поэтому цена указывается выше желаемой. В случае чего всегда можно скинуть, а если купят за выставленную стоимость,то еще лучше. Поэтому нужно торговаться и еще раз торговаться. Это настоящее искусство. Хотите почувствовать себя увереннее, сходите перед осмотром квартиры на рынок и попрактикуйтесь. Очень помогает.

Дополняйте в комментариях с какими уловками и хитростями риэлторов приходилось сталкиваться.

Как найти хорошего риэлтора?

На что стоит обратить внимание, о чем спросить:

[2]

Еще ряд полезных статей для тех кто только планирует купить квартиру.

На этом мой опыт заканчивается. Дополнить данную заметку, поделиться своим опытом, можно в комментариях ниже.

Начинающий риэлтор: что нужно знать

Прежде чем профессия риэлтора начинает приносить желаемый доход, может пройти от одного месяца до полугода, поэтому риэлтору следует подготовиться ко времени на «раскачку» заранее. Это означает, что нужно быть уверенным в том, что некоторое время придется жить на накопленные ранее средства, не получая прибыль от своих действий. Во многих агентствах обучение проводится платно, поэтому к таким расходам тоже нужно подготовиться.

Как начать работать риэлтором

Прежде, чем начинать изучать профессию, следует выполнить несколько действий:

  1. Уйти с прежней работы. Это необходимо для того, чтобы освободить время для освоения новой профессии. Получить все знания в свободное от труда время практически невозможно. Чтобы освоить профессию, потребуется около двух недель стажировки.
  2. Выбрать агентство. Чтобы не ошибиться, лучше выбрать наиболее известную фирму, которая отличается качеством предоставляемых услуг.
  3. Научиться планировать. Для этого подойдет простая записная книжка, в которой нужно указывать все (контакты, время встреч и адреса).
  4. Начать искать заказчика. Для этого достаточно разместить объявления в газетах и в Интернете, указав свои контактные данные и агентство.

Выполняя все перечисленные действия, можно начать получать прибыль раньше, ведь количество получаемых денег зависит только от того, сколько сделок совершает агент.

Рекомендаций по успешному старту — масса. Почти все они касаются грамотного поиска клиентов. Так что быстро и просто ответить на вопрос, с чего начать риэлтору, невозможно — убедитесь, посмотрев видео.

Что должен знать риэлтор

Чтобы выполнять свою работу более эффективно, любой риэлтор должен обладать определенными знаниями:

  1. Основы жилищного и земельного законодательства и нюансы юридического оформления сделок купли-продажи или сдачи в аренду.
  2. Расценки на услуги риэлторов.
  3. Правила ведения переговоров, от которых во многом зависит успешность сделок.
  4. Условия налогообложения. Благодаря таким знаниям риэлтор может ответить на распространенные вопросы клиентов о размере выплат государству.
  5. Порядок заключения договора при оформлении сделки с недвижимостью.
  6. Методы, при помощи которых можно производить исследование рынка недвижимости и собирать полезную информацию в этой сфере.
  7. Виды услуг, оказываемых агентствами недвижимости.
  8. Требования, которые предъявляются к продаваемому имуществу.

[3]

Также риэлтор должен знать правила осмотра объектов и их оценки. Именно от этого может зависеть количество получаемой прибыли.

Читайте так же:  Разводимся правильно какие документы нужны для бракоразводного процесса в суде

Кроме этого, агенту необходимо разбираться в способах рекламирования недвижимости, знать основы маркетинга и техники прямых продаж.

Основы продаж недвижимости

Охватить основы продаж в абзаце в рамках одной статьи невозможно. Профессия риэлтора сродни работе психолога или актера — она предполагает постоянную работу над собой, умение наблюдать и делать выводы из любого своего успеха или ошибки.

Остерегайтесь коучеров-балаболов, которые продали один-два объекта и сочли, что наблюдений, сделанных ими, достаточно, чтобы обучать других. Умения красиво слагать фразы недостаточо, ищите ответы самостоятельно или ориентируясь на опытных коллег в агентстве.

Вкратце обрисуем спектр вопросов, на которые стоит найти ответы будущему успешному риэлтору:

  1. Что такое сложные продажи? Чем они лучше простых? Как готовиться к продаже?
  2. Как находить контакт с клиентом и преодолевать сопротивление?
  3. Какие роли может играть продавце, какие маски он может носить?
  4. Как клиент может манипулировать продавцом и как преодолеть их?
  5. Какие техники построения беседы существуют? («Три да», Спин, «Пять нет»)
  6. Как правильно задавать вопросы и не превратиться в дознавателя? Какие бывают вопросы?
  7. Убеждение: что это, как его усиливать, как эффективно аргументировать?
  8. Вербальное и невербальное убеждение.
  9. Как работать с типичными возражениями.
  10. Как не дать сбить цену.
  11. Как строить беседу в зависимости от характеристик клиента (характер, статус, темперамент и пр.)
  12. Как предупредить конфликт.
  13. Ошибки и типичные провалы риэлторов в работе с клиентами.

Стоимость услуг: как она формируется?

Первый способ – получение процента от стоимости недвижимости. Многие сделки являются сложными и поэтому процента с продажи не всегда хватает для компенсации трудов.

Существует форма оплаты, при которой риэлтор получает фиксированное количество денег после сделки. Но и такой вариант не является идеальным, ведь профессионал получает за свою работу одинаковое количество средств за разные квартиры, тратя на некоторые из них больше времени.

Лучшим вариантом является соединение двух ранее описанных способов. Агентство определяет минимальную сумму, которую получает риэлтор, но, в то же время, часть комиссионных определяется как процент от продажи. Это стимулирует агента на совершение продаж по более высокой стоимости.

И сколько же зарабатывают риэлторы?

Обычно процент от продажи составляет от 3 до 6. При этом сумма не может быть ниже 30 тысяч рублей. Некоторые клиенты сталкиваются с риэлторами, просящими и меньшую цену за свои услуги, но в таком случае стоит опасаться последствий:

  • отсутствие гарантий, что сделка проведена законно;
  • невозможность найти риэлтора в случае возникновения непредвиденных сложностей;
  • заниженная стоимость жилья.

К сведению! Посчитать, сколько получает риэлтор, можно исходя из стоимости недвижимости и процентной ставки, которая выплачивается агентству. Это означает, что точную цифру назвать нельзя, можно лишь узнать примерную величину дохода.

Кто платит агенту?

Существует несколько вариантов:

  • платит продавец;
  • покупатель;
  • обе стороны поровну;
  • тот, кто обратился в агентство.

Больше доводов все же в пользу первого варианта, ведь при продаже квартиры ее владелец получает деньги и ему легче расплатиться с агентом. При этом существует множество опасностей для покупателя, к которым можно отнести долгое выселение прежних владельцев, признание сделки недействительной или же финансовые затруднения после приобретения жилья.

Но так как услугами риэлторов пользуются обе стороны, во многих случаях клиенты договариваются о разделении платы поровну. Некоторые из них не желают платить агентам, так как не собирались обращаться к посредникам. В этом случае деньги уходят из кошелька того, кто заключал договор.

Как искать и убеждать клиентов

Первое, что нужно запомнить, начиная работать риэлтором – не все клиенты будут готовы воспользоваться услугами посредника.

Важно! Чтобы увеличивать прибыль, стоит постоянно находиться в поиске клиентов и совершенствовать свои навыки общения с ними.

Найти людей, которые могут воспользоваться услугами риэлтора можно следующими способами:

  • через знакомых;
  • при помощи визиток и буклетов;
  • благодаря расклейке объявлений в городе;
  • при помощи интернета.

Чтобы увеличить количество клиентов, стоит прибегать к названным способам, заявляя о своих услугах постоянно. Визитки может выдавать агентство, но в некоторых случаях их приходится делать самостоятельно. Их следует раздавать в любой ситуации, когда это уместно. Таким способом можно охватить большое количество потенциальных клиентов.

Расклеивать объявления стоит как в центре города, так и в спальных районах, где чаще всего и живут люди, продающие недвижимость. В тексте можно указывать как информацию для покупателей и продавцов, так и для тех, кто желает получить консультацию специалиста.

Советы начинающим от опытных риэлторов

Для успешной работы риэлтором стоит знать о распространенных советах, которые дают опытные профессионалы:
  1. Начинать стоит с устройства в специализированное агентство. Это даст возможность пройти обучение и получить больше возможностей для поиска потенциальных клиентов.
  2. Чтобы не допускать ошибок, сначала стоит действовать по наработанным схемам, предлагаемым агентством. Собственные методы работы лучше приберечь для того времени, когда появятся постоянные клиенты.
  3. Перенимать все знания, которые дают опытные агенты. Лучше всего сделать успешного профессионала своим другом и постоянно узнавать о том, как он работает.
  4. Расширять свои возможности и познания в сфере продаж недвижимости.
  5. Категорически исключены опоздания, неорганизованность. Хороший тайм-менеджер — успешный риэлтор.
  6. Перед встречей необходимо знать особенности жилья и его стоимость, как будто это своя собственная квартира.
  7. Во время отсутствия клиентов нужно постоянно самосовершенствоваться, посещая тренинги, способствующие улучшению профессиональных навыков.
  8. При появлении в новом коллективе следует соблюдать все правила, которые приняты среди коллег.
  9. Важно помнить, что многие клиенты будут отказываться от услуг, но это не должно быть причиной, мешающей продуктивной работе. Следовательно, совершенствуйте навыки работы с отказами.

Как зарабатывать и добиваться успеха? Ответ на видео

Видео ниже ориентировано не только на риэлторов, но тем интереснее применить общие принципы успешных заработков на свою область деятельности. Один качественный общий мотивационный материал может быть полезнее, чем раскрытие узких вопросов от якобы коучеров, которые нередко не являются успешными практиками.

Как купить квартиру без риэлтора?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Читайте так же:  Особенности продления миграционного учета иностранных граждан в гувм (ранее фмс)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

[1]

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

  • консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
  • если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
  • если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
  • не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Читайте так же:  Как оформить развод через загс

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • паспорта всех владельцев недвижимости;
  • документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Этапы самостоятельной продажи недвижимости без помощи риэлтора

Продажа квартиры – ответственное мероприятие. Оно требует определенных знаний и навыков. Можно обратиться в агентство недвижимости и отдать решение проблемы в руки профессионалов. Очевидно, что помощь риэлтора выльется в довольно серьезную сумму. Давайте рассмотрим в этой статье, так ли нужен риэлтор при продаже квартиры, и как справиться с ситуацией самостоятельно.

Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция

Допустить ошибку в деле, в которое вложены, возможно, все денежные накопления – недопустимая роскошь. Поэтому, решившись на самостоятельную продажу квартиры, нужно быть предельно внимательным и настроиться на длительный и хлопотный процесс.

Этап 1: определение параметров продаваемой недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Основной параметр при продаже квартиры – ее стоимость. Этот показатель нужно оценивать максимально объективно.

Адекватное определение стоимости зависит от учета следующих факторов:

  1. квартира только что построена, или в ней уже жили (значит, она относится к вторичному рынку жилья);
  2. год сдачи дома в эксплуатацию (для вторичного рынка). Цены на «хрущевки» значительно ниже цен на жилье в домах после 2000 года постройки;
    • место расположения дома, где находится квартира:
    • престижность района,
    • наличие (или отсутствие) развитой инфраструктуры,
    • близость остановок общественного транспорта,
    • экология района,
    • наличие автомобильных парковок;
  3. размер квартиры: общая и полезная площадь;
  4. особенности планировки;
  5. материал постройки дома (жилье в кирпичном доме дороже, чем в панельном);
  6. этаж;
  7. наличие (или отсутствие) лифта, мусоропровода;
  8. возможное обременение на квартиру (например, ипотека).

Перед тем, как выставить жилплощадь на продажу, стоит учесть, что сезонность – важный фактор, влияющий на платежеспособность потенциальных покупателей. Например, в периоды рождественских каникул и летних отпусков количество желающих приобрести жилье резко падает. Цены при этом значительно уменьшаются.

После четкой фиксации факторов, влияющих на цену жилья, можно подходить к предварительной оценке стоимости своей квартиры. Самый надежный и простой способ – найти в средствах массовой информации (в газетах, в интернете) квартиры, выставленные на продажу, схожие по параметрам. Нужно проанализировать все похожие варианты и вывести некую среднюю цену.

Определив эту сумму как базовую, нужно установить максимальную стоимость – для возможности торга, и минимальную – границу, ниже которой при торге опускаться нельзя.

Этап 2: сбор необходимых документов

Перед тем, как продать квартиру самостоятельно, необходимо собрать пакет документов. Это важно сделать именно в процессе подготовительного этапа. Перед встречей с потенциальным покупателем вся документация должна быть в порядке. Если какие-либо из документов отсутствуют (потеряны), то необходимо озаботиться получением дубликатов.

Перечень документов, входящих в «продажную» папку:

  • полные данные продавца (продавцов) и покупателя (покупателей) (ФИО, паспортные данные),
  • регистрационные данные свидетельства собственности на квартиру,
  • описание объекта продажи (полный почтовый адрес, материал постройки дома, количество комнат, общая и жилая площадь),
  • стоимость квартиры,
  • способ и срок передачи денежных средств,
  • сроки выписки из квартиры прописанных лиц,
  • сроки выезда с жилплощади,
  • отсутствие или наличие обременений.
  • Этап 3: размещение объявления о продаже

    Разместить информацию о продаже квартиры можно, используя самые разнообразные средства:

    • в интернете: на сайтах, специализирующихся на размещении объявлений от частных лиц;
    • в газетах;
    • на уличных стендах, предназначенных для подобных целей.

    Фото квартиры в тексте объявления, как правило, привлекает большее внимание потенциальных покупателей. Сам текст должен содержать только правдивую и конкретную информацию.

    Этап 4: демонстрация квартиры

    Этот этап должен включать и подготовку квартиры к показу. Помещение должно быть чистым, прибранным, опрятным. Нужно подклеить отставшие от стены обои, заменить нерабочие лампочки, выбросить ненужные старые вещи. Необходимо, чтобы все сантехническое оборудование находилось в исправном состоянии. Неряшливый вид квартиры может отпугнуть покупателя.

    При показе жилплощади следует обозначить максимум преимуществ квартиры. Например, прекрасный вид из окна, отсутствие неадекватных соседей, хорошее качество подаваемой воды и т. д. «Давить» на потенциальных покупателей не следует, это может сыграть отрицательную роль.

    Этап 5: возможные варианты расчета и способы передачи денег

    Вариант денежного расчета необходимо оговорить заранее и отразить его в договоре купли-продажи отдельным пунктом. Это может быть наличный расчет «из рук в руки», через сейфовую ячейку, перевод (перечисление) на банковский счет.

    Передача денег может быть проведена как до подписания договора, так и после этого момента.

    Существует несколько вариантов механизма передачи денег:

    • через банковскую ячейку. Это удобно, потому что помимо сохранности денег, многие банки предоставляют услуги по проверке подлинности денежных купюр и их пересчету. Сейф в банке арендуется покупателем и продавцом совместно. Деньги закладываются в присутствии обеих заинтересованных сторон. Договор аренды предусматривает условия, при наличии которых продавец может вскрыть ячейку и забрать деньги, заложенные продавцом. Это наиболее часто встречающийся способ сейфинга, но могут быть и другие варианты, все зависит от договоренности между продавцом и покупателем;
    • посредством банковского счета. Покупатель открывает счет и кладет на него сумму, необходимую для сделки. Счет блокируется до наступления определенных условий (регистрации сделки купли-продажи). Только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи, продавец может получить деньги со счета наличными или же перевести безналом на свой банковский счет;
    • наличными из рук в руки.
    Читайте так же:  Как через суд определить место жительства ребенка с отцом и встречи с матерью один день в неделю

    Этап 6: оформление предварительного соглашения и расписки за авансовый платеж

    После того, как покупатель выразил свое согласие на приобретение квартиры, выплатил аванс (или задаток), можно оформить предварительное соглашение. Оно составляется в произвольной форме с указанием реквизитов сторон и гласит о том, что покупатель и продавец договорились о сделке купли-продажи квартиры. Также указывается сумма аванса (или задатка) и сроки заключения договора. Но этот этап не обязателен. Можно ограничиться распиской о получении аванса (или задатка).

    При этом обязательно нужно оформить расписку. Документ пишется в произвольной форме, с указанием реквизитов получателя и плательщика денег. Также нужно обозначить, что деньги выплачены в качестве аванса (или задатка) за квартиру, находящуюся по такому-то адресу и принадлежащую такому-то гражданину. В конце расписка удостоверяется подписью продавца, получившего деньги.

    Необходимо помнить, что аванс – это часть от общего платежа, подлежащая возврату при несостоявшейся сделке. Задаток предполагает иное развитие событий:

    • если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца;
    • если продавец отказывается продавать квартиру, то должен отдать покупателю сумму задатка плюс денежную неустойку.

    Этап 7: официальная регистрация сделки купли-продажи

    Сведения, которые должен содержать договор купли-продажи, рассмотрены на этапе №2 этой статьи. Договор может быть подписан как после выплаты всей суммы стоимости квартиры, так и до этого момента. Этот факт обязательно должен быть отражен в договоре. Подписание документа происходит при регистрации сделки купли-продажи в МФЦ в присутствии регистратора.

    Этап 8: составление акта приема-передачи

    Данный документ необходим для того, чтобы покупатель не смог предъявить каких-либо претензий бывшему владельцу квартиры впоследствии. Составляется в произвольной форме, содержит реквизиты продавца и покупателя. Текст акта говорит о том, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру; скрепляется подписями при отсутствии претензий.

    Договор и сам может являться актом приема-передачи (при обязательном указании этого момента в договоре купли-продажи).

    Опираясь на пошаговую инструкцию «Как продать квартиру самостоятельно», можно провести весь хлопотный процесс продажи недвижимости без привлечения риэлтора и излишней траты денег.

    Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

    Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 14 ноября 2017. Время чтения 8 мин.

    Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

    Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

    Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

    Продажа квартиры: с чего начать

    Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

    Условно продажу можно разделить на два этапа:

    • подготовительный:
      • сбор документов;
      • косметический ремонт;
      • освобождение помещения от вещей;
      • реклама;
      • показ квартиры потенциальным покупателям.
    • основной:
      • заключение предварительного договора;
      • получение задатка;
      • оформление основного договора, его регистрация;
      • передача квартиры и ключей;
      • получение оставшейся суммы;
      • расчеты с налоговой.

    Пошаговая инструкция

    Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

    К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

    Подготовка документов

    Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

    Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

    Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
    Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
    Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
    Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
    Технический паспорт
    Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
    Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

    Стоимость квартиры

    Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

    • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
    • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

    Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

    • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
    • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
    • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
    • наличие ремонта;
    • адрес дома и район;
    • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
    • состояние дома;
    • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

    Предпродажная подготовка

    Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

    Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

    Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

    Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

    Поиск клиентов и презентация

    Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

    Читайте так же:  Где можно застраховать машину

    В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

    При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

    Оформление сделки

    Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

    Составление предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

    Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

    По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

    Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

    Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

    • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
    • цена;
    • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
    • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
    • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
    • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
    • ответственность сторон за нарушение обязательств.

    Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

    Расчеты за квартиру

    Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

    Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

    Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

    После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

    Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

    Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

    Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

    Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

    Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

    В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

    Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

    Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

    Срок, рабочие дни Действие
    7 Регистрация при обращении в Росреестр
    9 Регистрация при обращении в МФЦ
    5 После вступления в силу судебного решения
    3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
    5 Регистрация ипотеки через Росреестр
    7 Регистрация ипотеки через МФЦ

    Передача квартиры и получение денег

    После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

    Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

    На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

    Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

    Типичные ошибки при продаже своей квартиры

    При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

    1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
    2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
    3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

    Источники


    1. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.

    2. Тихомиров, М.Ю. Исковые заявления в суд общей юрисдикции; М.: Тихомиров М.Ю., 2013. — 768 c.

    3. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.
    Продаем квартиру без помощи риэлтора – полезные рекомендации и пошаговая инструкция
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here